De 5%-regeling bij nieuwbouw uitgelegd

De 5%-regeling staat in het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:768). Ze is bedoeld om de particuliere koper of opdrachtgever van een nieuwe woning te beschermen. Voor jou als ontwikkelaar of aannemer betekent het dat een deel van de aanneemsom pas later binnenkomt, en dat je een paar vaste stappen moet zetten om dat geld te krijgen. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zijn daar regels bij gekomen.

Hoe werkt het?

Bij de laatste termijn van de aanneemsom betaalt de koper 5% niet aan de ontwikkelaar of aannemer, maar aan de notaris, die het in depot houdt. De ondernemer kan in plaats daarvan ook een bankgarantie of andere vervangende zekerheid stellen. Drie maanden na de oplevering komt het geld in principe vrij, tenzij de koper voor die tijd laat weten dat er nog gebreken zijn die niet hersteld zijn.

Voor wie geldt het?

De regeling geldt bij de bouw van een woning in opdracht van een particulier: iemand die niet handelt voor zijn beroep of bedrijf. Een zakelijke koper of opdrachtgever valt er niet onder. De regeling kan niet worden uitgesloten in algemene voorwaarden.

Wat de Wkb veranderde

Sinds de Wkb moet de aannemer de opdrachtgever in de eerste twee maanden na de oplevering schriftelijk informeren over zijn recht om het depot aan te houden. Een afschrift van dat bericht gaat naar de notaris. Heeft de notaris dat afschrift niet, dan mag hij het bedrag niet aan de aannemer overmaken, ook niet na drie maanden. Voor aannemingsovereenkomsten van vóór de Wkb gold deze stap nog niet.

Wat gebeurt er na drie maanden?

Heeft de koper binnen drie maanden niets gemeld, en heeft de notaris het afschrift van jouw bericht, dan maakt de notaris het bedrag aan je over. Zijn er nog gebreken, dan laat de koper de notaris weten welk bedrag in depot moet blijven. Dat bedrag moet in verhouding staan tot de gebreken: bij een paar kleine punten blijft dus niet de volle 5% staan. Eerder vrijgeven kan ook, bijvoorbeeld met toestemming van de koper, als je een gelijkwaardige vervangende zekerheid stelt, of als de rechter het depot niet langer gerechtvaardigd vindt.

Waarom bestaat de regeling?

Bij vrijwel elke oplevering zijn er kleine en grotere opleverpunten. De 5%-regeling beschermt de koper: er blijft een deel van de betaling achter tot die punten zijn opgelost. Voor jou is het een reden om opleverpunten snel en aantoonbaar af te handelen.

Andere Wkb-regels in het kort

De Wkb bracht meer veranderingen voor de verhouding tussen aannemer en opdrachtgever. De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, moet na afloop informatie aanleveren over wat er gebouwd is (het consumentendossier), en moet een particuliere opdrachtgever informeren over de financiële afdekking van bepaalde risico's. Daarnaast is er een waarschuwingsplicht.

Waar moet je als ontwikkelaar op letten?

• Per bouwnummer bijhouden welk bedrag in depot staat, of welke zekerheid je hebt gesteld
• De datum van oplevering vastleggen, zodat de termijn van drie maanden goed loopt
• Binnen twee maanden na oplevering de koper schriftelijk informeren en een afschrift naar de notaris sturen
• Opleverpunten per woning bijhouden en afmelden, met foto's
• Na drie maanden het depot laten vrijgeven, of de gemelde gebreken afhandelen

Hoe gaat dat in Corvo Apex?

Bij de laatste termijnfactuur houdt Corvo Apex per bouwnummer bij welk deel in depot staat en wanneer het vrijkomt. Het opleverdossier met foto's staat in het kopersportaal. Zie Corvo Apex voor projectontwikkelaars. Dit artikel is een algemene uitleg, geen juridisch advies; laat je bij twijfel adviseren door je notaris of jurist.